A partir del 1 de enero de 2022, con motivo de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible cuando se liquide el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones como consecuencia de la transmisión de un inmueble, ya no será el “valor real”, sino el valor de mercado, presumiéndose que dicho valor de mercado es el valor de referencia, que es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.
Este valor de referencia, que no afecta al valor catastral ni tiene ningún efecto en el IBI, no podrá ser superior al valor de mercado y, para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación, publicado mediante Orden Ministerial.
No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible del impuesto la mayor de estas magnitudes, ya que, de lo contrario, la Administración podrá iniciar un procedimiento de comprobación limitada o de verificación de datos, obligando al contribuyente a tributar por dicha diferencia e incluso podrá imponerle una sanción, aunque la liquidación que se dicte, así como la sanción, podrán ser recurridas.
El valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.
El valor de referencia no es un dato protegido, sino que podrá consultarse de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).
Existen inmuebles que no tienen asignado un valor de referencia, por lo que, en estos casos, la base imponible de tributación será el valor de mercado.
En la práctica, la existencia de un valor de referencia destruye la posibilidad de un procedimiento de comprobación de valores, en caso de discrepancia entre el contribuyente y la Administración Tributaria.
Si no se está de acuerdo con el valor de referencia, el contribuyente tiene dos opciones: liquidar el impuesto teniendo en cuenta el valor de referencia y después solicitar la rectificación de la autoliquidación o presentar la liquidación por la base imponible que considere e interponer posteriormente recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación complementaria que, en su caso, le practique la Administración gestora del tributo, que incluirá intereses de demora, por lo que consideramos más idónea la primera de las vías.
En estos casos, la carga de la prueba corresponde al contribuyente, que deberá utilizar los medios de prueba necesarios para demostrar que el valor de referencia determinado es superior al valor de mercado del inmueble y que no se han tenido en cuenta ciertos factores o circunstancias específicas del inmueble.
Debe tenerse en cuenta además que el valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio.
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