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¿Es nula la cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario?

21/11/2016· Blog jurídico

Es práctica habitual incluir en los contratos de préstamos hipotecarios una cláusula de vencimiento anticipado del contrato, que establece la facultad de la entidad acreedora de dar por vencido el préstamo y exigir la inmediata devolución del capital y el pago de las demás cantidades que acredite a su favor, entre otros supuestos, por falta de pago del plazo de amortización de capital e intereses del préstamo en la fecha estipulada. Debemos partir de que las condiciones generales predispuestas, incorporadas a los llamados contratos de adhesión, han de reunir, para su validez, determinados requisitos formales, de incorporación o inclusión, que garanticen su cognoscibilidad objetiva por el adherente, de acuerdo con lo prevenido en el art. 80.1 a) y b) del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y en los arts. 5 y 7 de la Ley que regula las Condiciones Generales de la Contratación, exigiéndose, además, que su contenido se ajuste a los principios generales de la buena fe y del justo equilibrio entre los contratantes, con arreglo al art. 80.1 c) del TRLGDCU, en relación con los arts. 1255 y 1258 del Código Civil, lo que permite eliminar o anular, por su carácter abusivo, conforme a los arts. 8 b) y 82 y ss. del TRLGDCU, las cláusulas que no sean claras y precisas, o las imprevisibles o sorprendentes, por no acomodarse a la razonable concurrencia que se deriva de la naturaleza del contrato, así como aquellas que incurran en falta de reciprocidad.Una de las condiciones generales de común inclusión en los contratos crediticios o de financiación es aquella que contempla, como modo de extinción, la facultad de resolución unilateral del negocio por parte de la entidad acreedora. Parece razonable no considerar válidas las cláusulas que otorguen a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato. Sin embargo, nada cabe objetar a la licitud de las cláusulas de resolución anticipada cuando tal derecho se apoye en una causa justa y objetiva, siempre que ésta aparezca expresada en el contrato, goce de la necesaria concreción, sea conforme a la naturaleza del contrato y tenga entidad suficiente como para fundamentar tan grave consecuencia. En principio, ha de reconocerse la posibilidad de que, en virtud de pacto entre las partes y por un motivo justificado, se establezca el vencimiento anticipado de la obligación, estando la legalidad de la cláusula amparada con carácter general en el art. 1255 del CC, cuando no haya de normas imperativas o prohibitivas contrarias a dicha estipulación (art. 6.3 CC). Entre las causas que podemos considerar justas, al no depender de la arbitraria y discrecional voluntad de la parte que ostenta la facultad resolutoria y guardar la debida proporcionalidad y adecuación con el fin negocial perseguido, siendo su concurrencia racionalmente previsible por la parte a quien perjudique, puesto que, en definitiva, tiene su fundamento legal último en la implícita facultad de resolver las obligaciones bilaterales o recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpla lo que le incumbe, contemplada en el art. 1124 del CC, se encuentra la resolución anticipada del contrato por haber incumplido el deudor acreditado y adherente alguna de las obligaciones esenciales que se derivan del contrato, sin perjuicio de la inaplicabilidad de este precepto al contrato de préstamo cuando se aprecie su carácter unilateral (SS TS 22 diciembre 1997 y 13 mayo 2004, entre otras). Esta interpretación ha sido también acogida por la doctrina legal del Tribunal Supremo en diversas resoluciones, que corroboran la validez y efectividad de las cláusulas de vencimiento anticipado por incumplimiento de las obligaciones que incumben al deudor (SS TS 20 octubre 1993, 13 febrero 1996, 22 diciembre 1997, 7 febrero 2000, 24 octubre 2003 y 13 mayo 2004), concurriendo justa causa por desatender el deudor el compromiso contraído respecto de obligaciones esenciales como es el impago reiterado de las cuotas de amortización del préstamo (SS TS de 4 junio 2008, 16 diciembre 2009 y 17 febrero 2011, entre otras). Por el contrario, habría que considerar abusiva la cláusula de vencimiento anticipado del contrato cuando se funda en el mero arbitrio del predisponente (arts. 85.4 y 87.3 del TRLGDCU), que le coloca en una posición dominante, al poder exigir la cancelación del crédito a su antojo e injustificadamente (así, la S TS 27 mayo 2003). En este sentido, de acuerdo con el art. 85.4, párrafo segundo, del TRLGDCU, la calificación como abusiva de la estipulación que autoriza al empresario a resolver anticipadamente un contrato de duración determinada, siempre que al consumidor no se le reconozca la misma facultad, hace la salvedad de aquellas cláusulas en las que se prevea la resolución del contrato por incumplimiento, reputándose por lo demás abusivas las que autorizan al empresario a resolver el contrato discrecionalmente (art. 87.3 del TRLGDCU). Por otra parte, la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles de 1998, en su art. 10, admite la facultad de resolución o vencimiento anticipado por demora del comprador en el pago de dos plazos o del último de ellos.\r\n

También hay que atender a los criterios establecidos en la STJUE de 14 de marzo de 2013, sobre la cláusula relativa al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración por incumplimientos del deudor en un período limitado, en cuyos supuestos debe comprobarse especialmente si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate, si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo. Esta doctrina ha sido incorporada al art. 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, expresamente referido a la ejecución hipotecaria, tras la modificación introducida por el art. 7.13 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que contempla el vencimiento anticipado de la deuda cuando deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses, estableciendo así un mínimo inderogable en la materia que, como regla general, resultará de suficiente gravedad para dar lugar al vencimiento anticipado y exigibilidad de los restantes plazos previstos en el contrato, salvo aquellos supuestos excepcionales en que no sea bastante con las tres cuotas o mensualidades para poder afirmar un incumplimiento de una gravedad tal a dichos fines, en relación a la cuantía, duración y demás circunstancias relevantes del contrato de préstamo de que se trate, de manera que una cosa es que el pago de los plazos o cuotas sea ciertamente una obligación esencial del deudor en este tipo de contratos, y otra que cualquier incumplimiento tenga siempre valor suficientemente grave sin atender al caso concreto.

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